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关于印发《房地产开发企业土地增值税清算管理办法》的通知

法规文号: 京地税地[2008]92号颁布日期: 2008/4/18 发文单位: 北京市地税局 [有效]

    各区、县地方税务局、各分局：
    为了进一步加强土地增值税清算的管理工作，完善清算管理程序和要求，提高清算质量和效率，现将新修订的《房地产开发企业土地增值税清算管理办法》（以下简称《管理办法》）印发给你们，并就有关事项明确如下：
    一、土地增值税清算工作是土地增值税征收管理的重要环节，是依法行政，确保国家足额入库的重要保证。各局在强化土地增值税税款预征工作的同时，要认真贯彻落实《管理办法》的精神，做好土地增值税清算的各项管理工作。
    二、为了更好地开展清算工作，各局应依照《管理办法》，结合本地区土地增值税征管的实际情况，完善本局清算工作的具体工作流程，落实岗位责任，确保清算土地增值税税款工作的顺利实施。
    三、对新《管理办法》发布前已受理的清算项目，可不要求纳税人修改鉴证报告。
    四、从2008年1月1日起税务机关应按照新《管理办法》进行审核批复。
    附件：1.土地增值税清算鉴证报告
    2.土地增值税清算申请表
    3.土地增值税清算通知书
    4.土地增值税清算材料清单
    5.土地增值税清算受理通知书
    6.土地增值税清算补充材料通知书
    7.土地增值税清算中止核准通知书
    8.土地增值税清算终止核准通知书
    9.土地增值税核定征收通知书
    10.土地增值税清算核准通知书
    11.土地增值税四项成本核定通知书
    12.土地增值税清算审核流程表
    13.国家税务总局关于印发土地增值税清算鉴证业务准则的通知
    二ОО八年四月二十二日

房地产开发企业土地增值税清算管理办法

    第一章总则
    第一条为了规范房地产开发企业土地增值税清算管理工作，根据《中华人民共和国税收征收管理法》、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》、《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》、《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）和《国家税务总局关于印发土地增值税清算鉴证业务准则的通知》（国税发〔2007〕132号）及有关文件的规定，制定本办法。
    第二条凡应办理土地增值税清算的房地产开发项目，均适用本办法。
    第三条土地增值税清算以纳税人初始填报的《土地增值税项目登记表》中房地产开发项目为对象，对一个清算项目中既有普通标准住宅工程又有其他商品房工程的，应分别核算增值额。不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，建造的普通标准住宅不能适用《土地增值税暂行条例》第八条（一）项的免税规定。
    第四条纳税人在办理土地增值税清算税款手续时应在报送有关资料的同时附送税务中介机构出具的《土地增值税清算鉴证报告》（以下简称《鉴证报告》，标准格式见附件1）。
    第二章清算条件
    第五条符合下列情况之一的，纳税人应到主管地方税务机关办理土地增值税清算手续：
    （一）全部竣工并销售完毕的房地产开发项目。
    （二）整体转让未竣工的房地产开发项目。
    （三）直接转让土地使用权的项目。
    （四）纳税人申请注销税务登记的房地产开发项目。
    第六条符合下列情况之一的，主管地方税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：
    （一）纳税人开发的房地产开发项目已通过竣工验收，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用一年以上的。
    （二）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的。
    （三）经主管地方税务机关进行纳税评估发现问题后，认为需要办理土地增值税清算的房地产开发项目。
    第七条房地产开发企业建造的商品房，已自用或出租使用年限在一年以上再出售的，应按照转让旧房及建筑物的政策规定缴纳土地增值税，不再列入土地增值税清算的范围。
    第三章清算申请与受理
    第八条凡符合应办理土地增值税清算条件的纳税人，应在90日内向主管地方税务机关提出清算税款申请，并据实填写《土地增值税清算申请表》（附件2），经主管地方税务机关核准后，即可办理税款清算手续。纳税人清算土地增值税申请不符合受理条件的，税务机关应将不予核准的理由在《土地增值税清算申请表》中注明并退回纳税人。
    第九条凡主管地方税务机关要求纳税人办理土地增值税清算手续的房地产开发项目，主管地方税务机关应出具《土地增值税清算通知书》（附件3）并送达纳税人。纳税人应在接到《土地增值税清算通知书》之日起30日内，填写《土地增值税清算申请表》报送主管地方税务机关。
    第十条纳税人在办理土地增值税清算申报手续时，应向主管税务机关提交有关清税项目资料，并填写《土地增值税清算材料清单》（附件4）。须提交的有关资料如下：
    （一）国有土地使用权证书。
    （二）取得土地使用权时所支付的地价款有关证明凭证及国有土地使用权出让或转让合同。
    （三）项目竣工决算报表、工程合同结算单、项目工程竣工验收报告。
    （四）商品房购销合同统计表并加盖公章，内容包含：销售项目栋号、房间号、销售面积、销售收入、合同签定日期、用途等。
    （五）能够按清算项目支付金融机构贷款利息的有关证明及借款合同清单。
    （六）清算项目的销售许可证。
    （七）与转让房地产有关的完税凭证，包括：已缴纳的营业税、城建税、教育费附加等。
    （八）已缴纳土地增值税的完税凭证。
    （九）《土地增值税清算鉴证报告》。
    （十）《土地增值税纳税申报表（一）》。
    （十一）税务机关要求报送的其他与土地增值税清算有关的证明资料等。
    第十一条纳税人应准确、据实填写各类清算申报表和相关表格；纳税人委托税务中介机构代理进行清算鉴证的，在《鉴证报告》中应详细列举清算项目的收入、扣除项目和进行土地增值税清算的相关鉴证信息。
    第十二条主管地方税务机关在收取纳税人提交的申请材料和《鉴证报告》时，应认真核对纳税人提供的资料，并严格按照《鉴证报告》标准格式进行验收。对纳税人提交的申请材料齐全的，主管税务机关应予以受理，并向纳税人开具《土地增值税清算受理通知书》（附件5）转入审核程序。对纳税人提交的清税资料不完整、《鉴证报告》内容不规范、审计事项情况不清楚的，应退回纳税人重新修改《鉴证报告》或补充资料，并向纳税人开具