近年来，房地产作为各地经济的优势产业，在拉动地税收入快速增长的同时，也成为地税部门重点监控的对象。房地产开发企业产品开发周期长、成本分类归集难、会计核算复杂、开发形式多样，加之牵涉多项税收政策，企业一般难以准确进行所得税申报。因此，适时对企业进行所得税纳税评估显得尤其重要。在近两年的实际工作中，广元市地税局第一直属分局逐步摸索出做好房地产开发企业所得税纳税评估的一套有效方法，成效明显：2007年，我局对所属8户自报亏损企业进行了所得税纳税评估，全部“扭亏为盈”，征收企业所得税260余万元。
一、摸好底，做好纳税评估的准备工作
由于房地产开发企业的特殊性，一般而言，到企业查账成为顺利完成企业所得税纳税评估工作必不可少的重要环节。而要准确把握企业账目的真实性，找出可能存在的问题和破绽，必须作好相关方面的准备工作，收集大量详实的信息，摸清企业的真实底细。
（一）掌握企业家底。首先，要深入开发产品现场，直接掌握开发产品的销售和入住等相关情况，特别是对企业成本、效益因素有较大影响的车库、会所、地下室、出租房、商业门面等，更应详细调查了解。其次，对企业提供的纳税申报表、财务会计报表和税务机关形成的欠税台账、栋号管理资料及税务机关掌握的各类征管信息要进行认真分析研究，突出掌握企业取得土地的方式、拆迁补偿还建的关系、建设单位与开发商间的关系、产品销售方式等关键信息。再次，在充分了解企业近期经营与申报纳税的情况下，根据预警值作案头评估，列出有关疑点作为评估工作的重点和方向，避免评估工作的盲目性，提高工作效率。最后，要通过适当的方式了解房地产企业老总的相关情况。房地产企业的老总普遍拥有一定的人际背景和社会关系，有时会影响税收征管工作的正常开展。开展纳税评估前摸清企业老总的相关情况很有必要，能使评估人员心中有数，趋利避难，增强做好工作的信心和战胜困难的勇气，制定出有针对性的战略战术，尽量避开干扰、排除干扰和突破干扰，始终把握工作主动权。
（二）了解会计人员状况。房地产企业的会计人员主要有三类：一类是“老板”的亲属或亲信，一般受聘于家族式企业。此类财会人员往往对会计专业知识掌握不够，“流水账”记录完整，各种票据收集齐全，但账目设立系统性较差。税务机关在评估中需要“精耕细作”才能挖出“果实”来。第二类是有资质的会计人员，一般受聘于拥有多位股东的有限责任公司。由于利益攸关，股东既希望企业会计核算清楚，又希望会计人员能做假账，形成对内对外两套账。有资质的会计人员虽然具有相应的专业知识、法律意识和职业道德水平，但由于受雇于人难免做出违规之举。因此，税务机关在评估中需要反复对其强调职业道德和做假账的风险，才能“拨云见日”，去伪存真。第三类是会计事务所或税务师事务所，一般受聘于颇具规模、社会影响较大的企业。代账人员专业水平相应较高、责任意识和风险意识都很强，熟悉税务机关的工作规程，善于研究政策、打擦边球、进行税收筹划，为企业降低税收成本。对于这类代账人员做的账，会计核算方面基本上没问题，重点是要把握好政策关。
（三）提升评估人员能力。房地产企业所得税纳税评估工作对税务人员的素质要求很高：一是要具备扎实的会计知识功底，要能提纲挈领，把糊涂账变成明白账，正确指导企业进行收入、成本、费用的归集；二是要具备过硬的税收征管功底，准确把握企业会计核算与税收政策的差异，正确应用税收法律、法规、政策和管理规定，对企业的违法行为作出恰当处理，对企业的应纳税所得额进行准确计算；三是要具备丰富的基建知识功底，能对基建工程造价预（结）算报告、结构图、施工图等文件资料进行审阅，否则只能被动认同企业所提供的成本资料，难以准确认定开发产品成本这一影响企业所得税的关键因素；四是要具备灵活应变的沟通技巧，面对不同岗位人员能有效开展政策宣传、问题探讨、工作交流、税务约谈等各环节工作，在征纳双方的交流与沟通中，既发现和解决问题，又维护好和谐关系。因此，税务工作人员必须努力学习，不断自身提升能力，手持金钢钻，才揽得下瓷器活。
二、把好关，推动纳税评估顺利开展
纳税评估不同于税务检查和税务稽查，纳税评估具有对纳税人的服务性，只对企业依法履行纳税义务的总体情况把脉，税务机关在预警值的范围内应尽量指导和帮助企业正确纳税。纳税评估工作的特点决定了税务机关不能也不需要对企业所有账务和纳税行为逐一核查，否则就越位了。基于此，在房地产企业所得税纳税评估工作中，应重点把好五个关口。
（一）建造成本关。核实建造成本是房地产开发企业纳税评估的重点和难点。房地产开发企业建造成本计算一般分两种形式：一种是房地产开发企业的开发产品由其他建筑单位承建，工程竣工后由中介机构办理工程造价结算。对这类工程造价的审查，重在查看工程承包合同和补充签证内容，审查办理工程结算单位和人员的资格，抽查工程造价预（结）算定额执行情况，了解当期主要建材的平均价格，比较相似开发产品的平均成本，调查建设单位与承建单位的资金往来事项，防止中介机构恶意操作和承包双方联手“做大”成本。另一种是房地产开发企业同时具有建筑资格，开发产品自建，工程结算自办，会计核算一体。对该类工程造价的审查具有一定的难度，税务人员要参照图纸，对照实物，严格掌握基建工程成本项目，防止虚构项目（特别是隐蔽工程）人为增加工程量；在组成计税价格时要正确运用成本利润率，防止畸高畸低，影响企业所得税税基。
（二）收入确认关。做好开发产品收入的确认是房地产开发企业纳税评估的重要任务。在收入确认中要认真做好五项工作：一是落实栋号管理，核实销售合同的真实性；二是准确认定还建房的计税依据，区分还建面积与超面积的不同计税价格；三是关注往来账户，防止开发商以商品房抵付债务时漏记销售和多转成本；四是核实各类视同销售行为，防止开发商将开发产品转作固定资产或用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等视同销售行为的收入漏记；五是清理开发企业挂靠单位，防止形成管理盲区。
（三）成本结转关。在收入已可靠计量的前提下，按收入配比原则结转成本，是房地产开发企业会计核算和税收管理应坚持的基本原则。但在实际工作中，不少企业不按此原则办事，不管当期有无收入、有多少收入，随意结转成本；特别是对地下室、车库、商业门面等未销售房屋不按规定分摊成本，致使账面形成较大亏损。这些情况在过去评估工作中最为常见，要作为重点内容进行核实。
（四）毛利率关。国家税务总局国税发〔2006〕31号《关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》，规定了对房地产行业预征企业所得税时毛利率不低于15%（地级市城区及郊区）的规定。按此要求，15%的毛利率视为预警值，评估人员要根据企业开发项目及财务核算成果现状，作出毛利率是否正常的基本判断。对出现毛利率过高过低的现象，都要对其影响因素认真分析，直至清晰明了。对毛利率低于15%、一时又难以查明原因的企业，要作为案源向稽查部门提供情况，由稽查部门对其实行专项检查，重点解剖。
（五）期间费用关。按国家税务总局国税发〔2006〕31号文件精神，开发企业在进行成本、费用的核算与扣除时，必须按规定区分期间费用和产品开发成本的界限。在评估工作中经常发现，企业将开发成本和销售费用、管理费用混为一谈，不按规定结转广告费、业务宣传费、业务招待费，利息支出中问题尤为突出。从过去工作经验来看，期间费用占销售收入的5%—7%之间。
三、收好尾，确保纳税评估收到实效
（一）作好税法宣传。企业应依法履行所得税的纳税申报义务，否则将承担相应的法律责任。但目前不少企业的税法遵从度不够，依法纳税意识不强，普遍存在“税务机关查到多少我认多少”的心理，要改变这一现状，根本措施在于加强对企业法定代表人、财务副总、财务负责人、财会人员等的税法宣传教育，利用纳税评估工作的契机，有意识地引导，通过税务约谈、政策辅导、问题探讨、税务违法行为责任追究等多种方式，开展税法教育，加强其对企业财务会计工作和涉税事宜的重视，增强其税收法治观念，形成依法履行纳税义务的自觉性。
（二）作好调账说明。在纳税评估工作中，企业要在评估人员的帮助和指导下，按政策规定作相应的调账处理。由于需调整的事项较多，牵涉到的内容也较复杂，为清楚记录和反映企业财务核算现状和税收调整由来，可以要求企业作专题调账说明，并报主管税务机关备查。
（三）作好欠税确认。企业通过会计处理和税收事项调整后，该补税的应及时申报缴纳税款。若确因资金原因不能及时补缴税款的，税务机关应及时制作《欠税确认书》，纳入欠税管理。
（四）作好评估报告。一户房地产企业所得税纳税评估工作，基本上是对企业的涉税事项进行一次梳理，工作难度和工作量都很大。评估人员一定要同时体现工作的连续性和严肃性，认真写好纳税评估报告，供以后征管工作中使用。纳税评估报告要对企业履行纳税义务、法定代表人的税法遵从意识、财务会计工作及工作人员的水平等情况作出总体评价，如实反映企业履行纳税义务中发现的主要问题和税务机关处理情况，并提出进一步加强税收征管，优化服务的意见或建议。